「2024年4月1日から「不動産の相続登記」の義務化が施行されます。
これによって、不動産の所有者が亡くなったときに、その相続人が、所有者が誰なのかを登記（登録）しなければならなくなります。
そして、この登記義務を怠った人に対して、「10万円以下の過料」が課される 罰則規定も設けられることになりました。」
不動産登記というものなんですが・・
表示登記と権利登記の2種類ありまして、表示登記とは不動産の表示に関する登記であり、権利登記とは、所有権とその他権利の保存等についてする登記のことですね・・
実は、不動産登記のうち表示登記は義務化されているのですが、権利登記に関しては義務化はされておりません。
だから、不動産というものはディベロッパーがマンションを分譲したとして、その際に物件全体又は区分所有部分の表示登記はしなければならないのですが、権利登記は必要ないのですね、だから、マンションが表示登記上ディベロッパー所有名義になっていたとして、その区分所有権を購入したとしても権利登記部分に登記は必要ありません・・だが、しかし・・
通常、マンション等不動産は高額だから即金で購入することは稀で、ほとんどは長期の住宅ローンでもって購入代金を銀行から借入して、代金の支払を一時払いして決済し、その後銀行に対して元利部分を分割して支払いするという作業となるので、銀行は当該物件に抵当権を設定してもらって、債務者の支払が滞ると物件を差し押さえて競売に付して貸金を回収する仕組みが出来上がってるわけですね、だから、抵当権を設定するのに、まず、マンションの買い手の所有権を保存登記して、名義を公示して、かつ、抵当権を登記するという作業となるわけですよね・・
まあ、そもそもですが・・登記は任意で義務ではないのですが、その理由としては、不動産に関する物権変動の対抗要件というのが民法177条に規定されておりまして、動産の物権の対抗要件は当該物権の引渡しにあるのですが、不動産の場合はこれが適用されず、登記せずして第三者に対抗できないことになっているのですね・・つまり・・
仮にAさん所有の甲マンションをAさんが不動産屋に売却の依頼をしたとして、そうすると、不動産屋はAさんと媒介契約を結ぶのですが、一般媒介であった場合に、Aさんは別の不動産屋と契約することもできる。仮に、AさんがC不動産とD不動産と媒介契約を結び、甲マンションの買い手を探した結果、C不動産が買い手EをD不動産が買い手Fから手付金を受領してAさんは、EとF双方と契約を結び甲不動産をEとFの双方に売却した場合を考えるに、甲の買い手であるEとFはどちらが甲の物権を取得するのか、という問題になるわけですよね・・
この場合の買い手の物権の取得は、民法177条が適用され、登記した名義人が取得者となる・・というワケです・・
まあ、常識的にはAさんはEにもFにも双方に売却するようなことはしませんが、民法的にはこれがありえるのですね・・仮にEもFも手付金が300万円だった場合、登記したのがEであった場合、Fは所有権が取得できないことになるのでAさんはFに対し600万円の支払義務が生じることになる・・つまり、損害賠償債務を負うことになる。
だから、不動産を購入する場合、登記するほうがベターなんです・・その不動産が欲しければ・・しかし・・欲しくない場合もあるんですね・・相続した場合とかね・・
都会のマンションで金銭的価値が高いでしょ、例えば、私が事務所にしてるマンションですが、天王寺区のタワマンですが、昨今の値上がりは凄まじいですよ、75㎡ですが、中古市場の相場では6000万円近くするのではないですかね・・このような金銭的価値のあるマンションは絶対に登記が入るのですが、田舎のまるっきり価値のない不動産も山にように存在するのです・・これが始末の悪いことに日本中このような物件だらけになっており、田舎の買い手の付かない物件を相続した場合、借り手も買い手もない不動産だけど、不動産課税評価はそれなりの評価になってるから、固定資産税だけを支払わなければならなくなる。
権利登記は任意だから、負動産は登記しないんです、要らないんです、そんなもの。
これがテンコ盛りなんですよ、所有者不明不動産がね・・困ったもんだ・・
何が困っちゃうのかって、登記簿で現在所有者が不明になっちゃうから、道路や公共物を作ろうにも土地の所有者がわからないから交渉相手が不存在になっちゃう・・余計な労力が必要になっちゃう・・だから、相続登記は義務化、ということなんだろう・・
私は思うに、相続は法定相続人が包括承継するので、相続登記は義務化して、義務に従わないと過料を科すというのは不当だな、と思うね・・
マイナンバーを紐づけして登記を義務化するのではなく、自動的に名義変更すればいいと思いますよ、但し、マイナンバーは個人情報だから公示できない、ということかもしれんが、それがそもそも瑕疵なのであって、不動産の権利登記は原則個人情報だから公示しない、でいいのだと思う。
個人情報を登記上の公示を理由としてインターネットにてダダ洩れ状態ですからね、私は登記は廃止し、市役所に登録する制度を新設すべし、と思いますね。